星期一的早上，位于北京的当代置业总部办公室的前台，公司的员工们搬来了一位新“员工”。这个大约一人高萌萌的机器人，是公司绿色科技的代言吉祥物“ΜΟΜΛ侠”。

    “绿色科技、健康人居和全生命周期，是当代置业的发展目标。”10月下旬的北京已经降温，当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏，在绿色建筑标准化产品线打造的“恒温恒湿、恒氧恒静”的办公室里接受记者采访，“如果用大白话解释，就是屋子里不冷不热、空气质量好，而且能耗还不高，业主花的钱不多甚至比以前还减少了。”

    当代置业，两年前头顶“千灯湖首个楼面地价过万地块”的标签首进广佛，如今在广佛地区已经拓展至4个项目。在千亿规模房企不断扩张版图与刷新业绩时，这家坚持走绿色建筑之路的企业一边在为社区服务孵化新的“葫芦娃”，一边在房地产开发的同时，开始关注未来城市更新中存量建筑的节能升级改造。

    战略

    服务“全生命周期”的“葫芦娃”

    “过去有钱人之间会讲究开的是什么车，如今我们看到，即使再高端的场所大家讨论的也已经变成今天走了12000步，吃饭是骑共享单车或者是走路来的。观念会慢慢改变，越来越健康、绿色和自然。绿色科技是普世性的，适宜老百姓人居和健康的，当代都会推动。未来当代置业除了增量，也可以做大量的存量的节能改造。”

    当代置业的全国战略，也是一块块“绿色科技人居”的拼图。

    2015年底最后一天，当代置业拿地千灯湖进入佛山。如今，首进华南近两年，张鹏总结进驻华南最大的“得到”，是将当代的绿色科技地产的版图“拼”完整了。从华北、华中、华东到华南，这不仅是开发版图的完整，更是绿色科技的技术的完整。

    南都：现在很多消费者还会关注赠送多少面积，朝向和通风，当代“绿色建筑”跟我们未来生活有多大关系？

    张鹏：绿色科技、健康人居和全生命周期，是当代置业的发展目标。尤其是关于“全生命周期”。我们认为一个小区、一个建筑有两个“全生命周期”。

    第一个是关于建筑，当代置业对于建筑的态度是从设计图纸到建筑“退役”，所以当代置业的建筑做到最好的是隐蔽工程，包括机房、水泵这类都下了很大功夫。

    第二个是人的全生命周期。当代置业旗下孵化的项目，做到社区幼儿园是自营的、绿色餐厅是自营的、酒店是自营的、公寓也是自营的。当代置业考虑社区的综合服务，事实上，这些孵化领域有的赚钱，有的不怎么赚钱，但是大部分都是自己去经营与运营。

    南都：当代置业将这些孵化领域称为“葫芦娃”，去年是25个“葫芦娃”？

    张鹏：现在是60个。

    南都：这些“葫芦娃”和业主有什么关系？

    张鹏：有人说当代置业是个“多元化”发展的公司，事实上并没有做“多元化”，所有的“葫芦娃”都根植于业主服务，包括物业、教育、文化和餐饮，总之都是衣食住行和居住相关。所以不管是开发20万平方米还是60万平方米的社区，在社区可以吃绿色餐饮、住绿色住宿、租绿色长租青年公寓，还可以在家门口创业办公。

    也就是说，业主在社区里衣食住行、办公、健康和教育等都能解决，而且各个“葫芦娃”都是赚钱的，说到底还是抓住了客户的需求。

    南都：创业办公也放在小区里是什么逻辑？

    张鹏：有人说这不符合逻辑，办公不是应该在商业中心吗？我们想一下，创业者白天不用挤地铁、晚上加班后直接就可以回家，我们还提供金融服务与创业资金。

    再比如小区的绿色超市，目前已经开了8家，包括北京、太原和苏州，未来佛山也会有。还有摩玛金服金融平台可以为业主做到什么呢？幼儿园学费，业主可以分期付款，既享受好的教育，还能减轻资金压力。

    所以，当代置业孵化项目的商业逻辑，都是基于社区和客户流量的，否则，就不能成功。有客户、有流量、有产品特色，得到客户认可，进入良性循环。

    南都：关注建筑节能的城市更新，算是当代置业在传统房地产开发的另一个并行的领域？

    张鹏：对，这是一个绿色建筑的技术输出与技术转化，也就是说，建筑节能的城市更新将是一个方向。

    开发商过去只做“增量”(新建商品房)，但是未来中心城市核心区新增建设用地会越来越少，同时大量的存量建筑需要升级改造，比如写字楼、旧建筑，以及高能耗的建筑。

    这是当代置业的房地产开发方向之外，未来三年的发展战略之一。比如已经建成的酒店改造成写字楼，写字楼改成公寓，旧建筑节能环保以及功能上的升级，这些在广佛地区已经有所接触和推进。

    利润

    与千亿规模房企“赚钱能力一样”

    “现在大家都在谈千亿房企与规模。如果有一天，两个千亿房企合并成万亿房企，那其他的房企就不生存了吗？”

    在房企聚集度越来越高，“千亿房企”、规模与速度被普遍视为房企实力的首要竞争力与核心指标的市场环境下，当代置业仍旧坚持自己的发展逻辑：有质量和有增长地“活着”，而不是冒险地“活着”。

    克尔瑞发布的上半年房企销售额数据显示，当代置业以逾90亿元的流量金额位居TOP100榜单上第82位。在展示上半年的公司业绩时，张鹏提到，当代置业上半年的“净利润”已经相当于部分近千亿规模的房企水平。“也就是说，赚钱的能力是一样的。”

    南都：这一年来，当代置业的全国发展历程，在布局城市和策略上有没有哪些调整与变化？

    张鹏：当代置业在全国对土地甄选的模型首先仍旧是：一线城市、二线和二线半城市，加上百强县。目前当代置业有个25人的小分队，依托已经进驻城市的机会，拓展百强县的开发。但整体来说我们的土地发展模型和多数房企一样，衡量区域的经济发展以及人口指标。但事实上，目前房企的发展策略更多的还是机会型，并不是企业自己想调整就调整，包括土地公开招拍挂的条件，以及兼并收购地块本身的财务指标。

    南都：现在很多房企都在谈“千亿计划”，当代置业后续有没有这个目标？

    张鹏：今后房地产将是个高分化的行业，强者恒强。同时，客户和地域也在分化。

    这个大形势下，企业的发展之路有两类。第一类是规模和速度，在高负债率下的快速销售、周转和扩张。

    另一类就是有质量有增长地发展。当代置业的净负债率维持在70%以下，每年保证一定的增长，大约在35%-45%之间。同时利润率每年也在增长，这个企业的发展就很安全。

    南都：“安全”和“稳健”怎么面对未来诸多千亿房企规模化发展下的竞争？

    张鹏：我经常和同事讲，“用我们的确定，去应对市场的不确定。”房地产企业自身发展的更多的眼光和定力应该放在自己公司内部，而不是市场的眼花缭乱，避免我们自己也乱了阵脚。

    每个企业对于规模、速度和利润的追求有排序。但是对于当代置业来说，今年上半年公司有6亿元的净利润，有近千亿规模的公司，净利润也是这个水平，所以不同路径的企业赚钱的能力实际上是一样的。

    但是这两种发展模式，无所谓对错。追求规模和发展也是另外的一套逻辑，当代置业对于更大的发展规模同样也有诉求。

    发展

    坚持总能水落石出

    首先一定要活下去

    “经常问问自己，背上有没有那尊佛像。那尊佛像，不是你找的靠山，不是你的老大，而是在公司的平台上，自己有没有能力、专业、素质、能力、绩效、成就，有哪一样让平台离不开你，欣赏你，继续给你平台，给你更大的空间。”

    在2017年的春节后开工前夕，张鹏在个人公众号上发了篇文章《风雨不欺少年郎》，鼓舞公司管理层和员工并共勉。今年7月，张鹏再度撰写发布《即使真的孤独，也要光芒万丈》。

    在这次访谈中，有着独到的用人模式与经验的张鹏，再度谈及公司的管理逻辑与对绿色科技的坚持，“坚持，总能水落石出，但是首先一定要活下去。”

    南都：当代置业是以80后为主的核心管理层和创业团队，甚至还提到过基本拒绝70后了，年轻团队在发展中有什么问题吗？

    张鹏：现在当代置业不仅有80后，还有很多85后或者90后的管理层。年轻人作为公司管理层总体来说，是利大大大于弊，弊端可能是经验不够。不可否认我们也换掉过一些年轻管理者，但是大部分都在轨道上。

    在用人逻辑上，当代的员工首先都有一个统一的价值观，团队年轻、坚持绿色科技。

    第二，公司流程标准化，我们尊重年轻人的发挥，但重大节点要遵循规定流程。比如在孵化企业上，关于盈利模式和团队组建，尤其是创始人自己是否投资，这是筛选大部分创业项目的一个关键。事实上公司并不是在乎这部分投资金额，而是创业人要把这个作为与公司的一个共同的事业，有根、有心、有责。

    南都：怎么看待“情怀”与房地产行业、与公司管理、与个人职业成长或者是企业发展的关系？

    张鹏：情怀不能当饭吃，不是帮助企业可持续发展的要素，尤其是对于创业项目每天面临的是“生死”问题。企业还是要立足于核心优势与核心专长。

    我和公司团队分享，企业发展和个人成长是合二为一的，大致分为三个阶段：

    第一，我们一定要当“农民”，这样才会知道每粒粮食都很辛苦，才会珍惜和思考，以及努力种更多的粮食；

    第二，我们要会“狩猎”，有所擅长和坚持。别人赤膊上阵时你有狩猎的本事。但是狩猎不能解决可持续发展，总有竞争对手会有高招；

    第三，我们还需要会变魔术，把金融、服务和配套领域做得很好。现在我们都把服务作为一个赚钱的方式，但它实际上是一个人与人生存的方式和逻辑。

    市场限价调控，那我们是否不要绿色技术了？成本降下来获取利润空间，那企业还有灵魂吗？我们可以因地制宜，根据当地客户类型与需求掌握绿色科技的比例，既不会让企业亏损，也要坚持我们最核心的发展道路。