“年底都在冲业绩，一方面加速推盘回笼资金，一方面通过各种渠道能融到钱才是关键。”某前十强房企的华中区域营销总经理向长江商报记者无奈表示，年关将至，房企偿债高峰也如期而至。

为应对偿债压力，近期房企发债步伐明显加快。据记者不完全统计，12月以来，已有近25家房企已发、待发公司债，发债规模在10亿至100亿元不等。今年以来，170家上市房企已发和拟发的债券规模超过6千亿。

“发债融资是普遍的行业现象，大家都一样，补仓的同时最重要的是稳定现金流。”绿地、融信中国等大型房企相关负责人都对记者表示，年底拿地补仓的同时，加速推盘回笼资金来偿债。

值得注意的是，近日，发改委下发通知，表示支持优质的企业发行企业债券，按照发改委的“申报企业原则上应同时满足该两项指标”的要求，满足条件的房企28家，从上市房企资产总额及营收的增速来看，预计年底有35-40家房企满足要求。

不过，易居研究院研究院王瑾钊对长江商报记者表示，部分房企可发行企业债只是略微放松，所有房企中符合标准的只有28家，其余大部分房企仍然存在融资问题，而且这部分可发行的企业债只能用于棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目，使得这部分房企融资用途受到限制，达不到预期效果。对于大部分的中小房企融资问题依然严峻，他们还需要寻求其它融资渠道以解决问题。

业内人士认为，未来一年内将是房企债券到期高峰，国内的信贷环境仍将相对收缩，房企融资成本会继续上升。不过，从整个行业来看，仍然遵循强者恒强的逻辑，相比大企业，评级较低的中小型企业可能会继续面临再融资压力。

年底楼市迎供应高峰

“10月以来，从高管到基层员工已经有快10位或离职或跳槽。”一家闽系上市房企内部员工向长江商报记者坦言，在房地产行业，人员流动并不鲜见，但像今年这么密集还是比较少见的。

而频繁离职、跳槽与业绩压力剧增不无关系。根据地产研究机构克而瑞的统计，截至11月底，今年销售流量金额超千亿的房企已有25家，超过2000亿元的房企已有7家，此外已有多家企业提前完成此前定下的销售目标。

尽管年内千亿房企数量或接近30家，但房企单月销售额延续了前几个月的增速放缓势头。根据统计，百强房企单月业绩同比增速已从7月的58.1%回落至11月的24.5%，进一步放缓。从11月的销售额来看，32家典型房企中，有13家单月销售额环比下降。

此外，截至12月9日，目前已经有20家房企公布了全年业绩预告，这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目111家，占比仅为55%。

克而瑞预计，今年全年千亿房企的数量或接近30家，但也指出，千亿房企的最终数量可能会低于预期，这与当前房地产市场形势不无关系。

在当前房企项目积极入市，但去化率表现不及预期的情况下，房企期望依靠加大供应的年末反弹。

数据显示，在刚刚过去的11月，成都、武汉、重庆等城市迎来了供应高峰期，克而瑞11月市场月报指出，部分重点城市的供应的同比和环比涨幅都超过20%，以广州和深圳为例，11月广州新增商品住宅供应面积为105万平方米，环比增长113%，同比增长9%，深圳11月新增面积为125万平方米，环比增长92%，同比增长133%。二三线城市供应有所分化，但整体来看新增面积环比和同比增幅分别达到24%和21%。

2018年融资成本上升6.06%

房企加大供应，加速推盘回笼资金的同时也很“缺钱”，不得不通过发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等方式“借钱”。

长江商报记者梳理发现，12月以来，有近25家房企已发、待发公司债，发债规模在10亿至100亿元不等。例如，首创置业拟发行不超过100亿元公司债，全部用于偿付债务；重庆龙湖55亿元公司债券状态为“已受理”；中华企业拟发行90亿元公司债；华侨城88亿元公司债券已被深交所受理；金科股份公开发行44亿元公司债券的申请获证监会核准。

而就在今年5、6月份，多家房企发债被叫停。包括合生创展、富力地产、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计，中止发行债券累计金额接近500亿元。

近期房企融资成本也不断提升。根据克而瑞研究中心最新研究数据，今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。特别是境外债融资，房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1-11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显着上升，超过2017年全年平均值。

特别是在当前部分企业境外债务再融资的需求下，发行高息境外债也进一步推高了整体的融资成本。2018年11月以来，包括合景泰富、时代、弘阳等在内的多家房企集中发行美元债，发行总规模超285亿元且票面利率都在9%以上，平均融资成本近11.5%。

境外债规模大幅提升

发债高峰下，房企普迎偿债期。数据显示，2018年房地产债券到期规模达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅高达105.5%；2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅为94.5%。

事实上，从三季度开始，房企已经进入偿债高峰期，发债筹资覆盖借新还旧尚且力有不逮。例如，尽管今年三季度房企债券发行规模达1759亿元，但当季到期债务为1381亿元，净融资额仅为378亿元，较去年同期的855亿元大幅减少；10月1日至今，房企债券到期规模为1183亿元，截至目前房企债券净融资额为-250亿元。这也从侧面印证了2018年房企“融资难、融资贵”的艰难局面。

不过，由于年底房企争相拿地，11月境内外发债规模终于结束了连续6个月的下降趋势，数据显示，11月发债融资总量为546.5亿元，环比上月增长99%。其中，主要是境外债发行量较大，环比增长419.3%，占比达52.2%。

王瑾钊指出，由于贯彻“去杠杆”的要求，融资难、融资贵是今年不少企业遇到的问题，对于房企来说，融资渠道受限容易造成企业资金链出现问题，使企业出现债务风险。而解决部分房企融资问题，房企需要加快销售提高资金利用率，增加回款，另外积极寻求其它融资渠道。在未来的一段时间内，房企整体的融资环境仍会处在较为严峻的环境中，促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。

近日，发改委下发通知，表示支持优质的企业发行企业债券，优质企业有四大类，而房地产就属于第四类，包括资产总额超过1500亿，营收超过300亿，而且原则上资产负债率不超过85％。按照发改委的“申报企业原则上应同时满足该两项指标”的要求，满足条件的房企28家，从上市房企资产总额及营收的增速来看，预计年底有35-40家房企满足要求。

从数据来看，绑在房企身上的融资“枷锁”有所动。据wind数据显示，房企11月份境内发行债券总金额达523亿元，环比增长14%，同比增长112%；境外发行债券总金额为304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

“由于国内资本市场对于房企的融资限制，未来房企融资趋势可能以海外资本市场融资为主，例如境外资本市场IPO、海外发行债券、信托等。随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。”王瑾钊指出。